NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY, NA KTERÉ SE PTÁTE

EFA je titul finančních poradců, kteří berou svoji práci vážně. Je uznáván v mnoha evropských státech. Získání tohoto titulu předchází vzdělávací program zaměřený na všechny finanční oblasti převážně privátních produktů. Zkouškou to ale nekončí. Pro udržení titulu je nutné kontinuální vzdělávání, které sleduje Zájmové sdružení právnických osob EFPA ČR.

 Jak rychle se dá hypotéka vyřídit?

Vyřídit hypotéku můžeme za 2 týdny, průměrná doba je však jeden měsíc. Proč? Roli hraje více faktorů: zda je předmětem hypotéky byt, nebo dům, rychlost odhadu, spolupráce s právní a realitní kanceláří, samotný schvalovací proces v bance a další. Je zde mnoho faktorů, které ne vždy dokážeme ovlivnit my v Denariu anebo vy jako klient. Roli hraje i účel hypotéky, přičemž koupě nemovitosti je procesně jednodušší než hypotéka na výstavbu.

Co je to fixace?

Fixace je období, ve kterém má klient garantovanou výši úrokové sazby. Po uplynutí termínu této fixace banky stanoví pro klienta novou úrokovou sazbu dle aktuálních podmínek na trhu. Je potřeba počítat s tím, že sazba se ve velké většině změní, a tím se změní i výše splátky na další období dle zvolené nové fixační doby. Úroková sazba se může změnit jak směrem dolů, tak bohužel i nahoru.

Jaké poplatky jsou spojeny s vyřízením hypotéky?

V této oblasti se banky navzájem liší poměrně významně. Některé neúčtují poplatky žádné. Pokud poplatky jsou, můžete se setkat s těmito náklady: za odhad nemovitosti, schválení hypotéky, poplatek za čerpání, poplatek za návrh na vklad zástavního práva, poplatek vůči katastrálnímu úřadu za podání zástavních smluv, cena za ověření podpisů na zástavních smlouvách. U některých typů hypoték se může ještě objevit poplatek za vedení hypotéky placený měsíčně se splátkou.

Lze vzít hypotéku i na družstevní byt?

Ano, lze. Zde hraje roli, zda kupovaný byt přejde v kratší době do osobního vlastnictví a řešíme to předhypotečním úvěrem, nebo do osobního vlastnictví nepřejde, a potom můžeme financovat tento záměr pouze do určité cenové hladiny. 

Úrok fixovaný a variabilní

Úroková sazba může být tzv. fixovaná nebo nefixovaná - plovoucí.

Fixovaná úroková sazba

• Máte jistotu, že po dobu fixace se váš úrok na hypotéce nezmění. Je o něco vyšší než u plovoucí sazby.
• Doba fixace je důležitá také pro celkové umoření hypotéky či případné refinancování do jiné banky. Mimo termín fixace lze umořovat dluh dle zákona - vždy ve výročí smlouvy částkou až 25% z výše hypotéky. Pokud by jste uvažovali o celkovém splacení hypotéky mimo toto datum, může banka naúčtovat poplatek za účelně vynaložené náklady spojené se splacením.
• V době fixace dostáváte od banky nabídku nového úroku na další období fixace.
• Ve výročí fixace můžete také zasáhnout do smlouvy - změna splátek, doby splatnosti atd.

Plovoucí úroková sazba

Neboli nefixovaná, variabilní, FLOAT sazba.

• Úrok není vázaný na určité období. Je velmi nízký, jelikož kopíruje vyhlašovanou úrokovou sazbu České národní banky - tzv. PRIBOR.
• Tento produkt je velmi dobrý právě pro mimořádné splátky nebo celkové doplacení téměř kdykoliv v průběhu splácení.

Co všechno mě stojí peníze?

Hypotéky jsou jak bez poplatků, tak s poplatky. Některé poplatky může účtovat přímo banka, ne ale všechny. S tím souvisí i nabídky některých bank – zaměřit se u nabídky hypotéky pouze na nejnižší úrok neznamená nejlepší řešení.

Pravidelné poplatky spojené s hypotečním úvěrem

• Vedení účtu – záleží na jednotlivých bankách. V současné době, ve většině bank, je vedení osobního účtu k hypotéce zdarma. Jsou i výjimky. Záleží jednak na konkrétním typu účtu a také na tom, co od účtu v bance očekáváte.
• Vedení hypotéky - Tento poplatek byl účtovaný historicky, v současné době je to spíše výjimkou a týká se pouze specifických hypotečních produktů.
• Pojištění nemovitosti - Je to nedílná součást každé hypotéky. Nemovitost, která zajišťuje hypoteční úvěr musí být pojištěná. Pojistné se platí většinou jednou ročně a výše záleží na pojistné hodnotě nemovitosti.
• Pojištění schopnosti splácet – Jde o produkt, který není vždy nutnou součástí hypotečního úvěru. Často ale má vliv na slevu v úrokové sazbě. Tento produkt má své uplatnění v případě smrti, trvalé invalidity a v některých případech při dlouhodobé pracovní neschopnosti nebo ztrátě zaměstnání.

Jednorázové poplatky

• Schválení hypotéky – některé banky poplatek účtují, některé ne. Často je tento poplatek prominutý v rámci akčních nabídek.
• Odhad nemovitosti - Odhad je stejně jako pojištění nemovitosti nedílnou součástí hypotéky. Jako u všech poplatků, i zde se dá ušetřit. Pokud volíte banku, kde se za odhad platí, potom počítejte s poplatkem u bytu cca 3.500 až 3.900 Kč. Za rodinný domek je to 4.500 Kč až 5.400 Kč.
• Vklad zástavního práva - Vložení Zástavních smluv na katastr stojí 1.000 Kč.
• Vklad vlastnického práva - Pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost, potom i vložení kupní smlouvy na katastr stojí 1.000 Kč. Většinou ho platí realitní kancelář nebo prodávající.
• Právní náklady - Velmi často je součástí kupních smluv i notářská nebo advokátní úschova. Pro vás je to garance celého procesu. I tato služba je spojena s poplatkem.
• Daň z nabytí – pokud kupujete nemovitost, počítejte s nákladem 4% v rámci této daně. Daň se neplatí, pokud kupujete například byt od developera (nová bytová jednotka). 
   

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

Do procesu vyřízení vstupuje mnoho faktorů. Čas potřebný pro dodání podkladů ze strany žadatele, odhadce banky, samotná banka a čas, kdy dokládáme podklady pro čerpání hypotéky.

1. Podklady pro vyřízení hypotéky. Jedná se o doložení identifikace žadatele, příjmů (pokud se nejedná o hypotéku bez doložení příjmů), dále potom podklady k zastavované nemovitosti. Sem patří list vlastnictví z katastru nemovitostí, katastrální mapa, nabývací tituly. A na závěr dokládáme účel hypotéky - návrh kupní smlouvy či budoucí kupní smlouvy, nebo podklady k výstavbě domku, vypořádání atd.
2. Odhad nemovitosti. Některé banky mají pouze tzv. interní odhady, kde banka zajistí vše včetně výběru dané osoby odhadce. Druhá varianta je výběr ze seznamu externích odhadců. Zde si již můžeme vybrat. Každá banka má své smluvní odhadce.
3. Podklady a odhad jsou nachystané. Banka zpracuje žádost a předává na schvalování.
4. Podpisy samotné smluvní dokumentace a zajištění podmínek čerpání. Podmínky čerpání jsou vždy obsaženy ve Smlouvě o hypotečním úvěru. Sem patří zajištění vinkulace pojištění, dodání zástavních smluv na katastrální úřad, dodání účelu úvěru, atd.

Když celý proces shrneme, vidíme, že doba vyřízení se může případ od případu lišit. Průměrně to vychází na 2-3 týdny. Lze to zvládnout za 6-10 dnů, ale také za podstatně delší dobu.

Velkou měrou vám může pomoci zkušený hypoteční makléř, který spoustu podkladů a podmínek čerpání zajistí za vás.

Čerpání bez faktur

Dnes lze již téměř automaticky stavět rodinný domek bez dokládání faktur. Existují výjimky, ale faktury běžně nahrazují tzv. protokoly o stavu stavby.

Princip je takový, že po proinvestování určité částky hypotéky pozvete odhadce, který již v začátku vyřizování oceňoval vaši nemovitost, a ten provede rekapitulaci současného stavu nemovitosti. Záznam dodá do banky společně s aktuální tržní hodnotou nemovitosti a banka může uvolnit další prostředky.

Nemusíte mít doklady na veškerý materiál a práci. To ocení zvláště stavebníci, kteří si spoustu práce udělají sami, případně jim práce provede známý.

Může se měnit finanční plán?

Ano. Finanční plán by měl vždy odpovídat životní situaci, ve které se nacházíte. Jiné nároky a plány máte jako single, jiné máte s partnerem, jiné s rodinou a jiné budou, až se vaše děti osamostatní. Ale jsou cíle dlouhodobé, které zásadní změny nepotřebují, a naopak krátkodobé, jež o to více reagují právě na aktuální životní situaci. Vždy je dobré být připraven.

Proč mám mít finanční plán?

Finanční plán vám pomáhá uvědomit si, že někam směřujete. Pokud nemáte cíl, nemáte kam směřovat. Pokud si však cíle stanovíme, víme, jak moc se k nim přibližujeme. Je v podstatě jedno, zda se jedná o budování majetku, nebo vysněnou dovolenou, či třeba studium dětí.

Co je finanční plán?

Je to plán, vize, čeho chceme dosáhnout, jehož součástí je i minimalizování negativních dopadů při ztrátě příjmu či zdraví. Plán obsahuje komplexní analýzu domácnosti – jaké má příjmy a výdaje, určení volných zdrojů – a díky tomu navrhuje konkrétní kroky pro dosahování již zmiňovaných cílů a zajištění.

Proč mám využít služeb realitní kanceláře?

Zkušený realitní makléř vám může pomoci hned v několika ohledech. Zná cenovou mapu a ví, za kolik se dá vaše nemovitost prodat. Má k ruce certifikované odhadce, má k dispozici právní kancelář i hypoteční specialisty. Ví, jak celý proces prodeje postupuje, jak pracovat s možnými omezeními na nemovitostech a v neposlední řadě ví, kde nejlépe inzerovat vaši nemovitost, aby vše proběhlo co možná nejrychleji.

Co když se nechci vázat na jednu realitní kancelář?

Záleží, co od realitního makléře očekáváte. Pokud chcete kvalitní servis a nasazení makléře, bude od vás chtít výhradní smlouvu. Důvod je jednoduchý. Pokud vám má dát svůj čas a udělat maximum pro prodej vaší nemovitosti, chce mít alespoň trošku jistotu, že za svoji námahu dostane odměnu. I samotná příprava nemovitosti k prodeji nemusí být jednoduchá a stejně tak následný servis, domlouvání prohlídek a další. To vše zabere hodně času. Pokud makléř ví, že nabízíte nemovitost na více místech, potom tomu přizpůsobí i své časové možnosti. Ani pro hledající zájemce ostatně nevypadá nejlépe, když se vaše nemovitost objeví na více místech, a ještě hůře s různými cenami.

Kdo platí odměnu či rezervační zálohu realitní kanceláři?

Na většině území v ČR platí odměnu realitnímu makléři prodávající. Má to svou logiku – prodávající si vybírá makléře, aby s prodejem měl co nejméně starostí. Na Moravě bývá zvykem, že odměnu platí kupující. Každopádně důležité je, že jde o dohodu. Případný zájemce o nemovitost tuto informaci musí dostat a musí s tímto nákladem počítat. Někdy je odměna zakalkulovaná již do kupní ceny nemovitosti, což odpovídá první variantě, kdy odměnu zaplatí prodávající, ale je stržena z kupní ceny.

Co je smyslem spoření či investice?

Jde většinou o tvoření rezervy nebo určitého objemu finančních prostředků pro nějaký konkrétní cíl. Jelikož jde o dlouhodobější záměry, mělo by být smyslem, aby prostředky neztrácely na hodnotě a v ideálním případě i došlo k nějakému zhodnocení. Na hodnotě mohou peníze ztratit například inflací. Dnes si za 100 korun koupím 75 rohlíků, ale za 10 let si za stejných 100 korun koupím pouze 50 rohlíků.

Jaké mám možnosti spoření či investice?

Určit, jaký produkt je pro zájemce optimální, závisí na několika parametrech. Jedny z nejdůležitějších parametrů jsou délka spoření a objem peněz, který máme vytvořit. Ve výběru hraje roli i riziko, jež jsme ochotni podstoupit, ale to je již velmi individuální kritérium. K dispozici jsou například produkty stavebního spoření, penzijního připojištění, spořicí účty, termínované vklady, podílové fondy a další. Pro výběr vhodného produktu přesně pro vás kontaktujte svého finančního poradce.

Hlavní registry v České republice

Nejběžnější jsou 4 registry:

• Bankovní registr - BRKI - Sdružuje informace o veškerých úvěrových produktech v bankovním sektoru. Eviduje platební historii po dobu smluvního vztahu klienta s bankou a po dobu dalších 4 let. Eviduje záznamy o všech úvěrových produktech jak bank, tak stavebních spořitelen. Informace o registru najdete na stránkách www.cbcb.cz.
• Nebankovní registr - NRKI - sdružuje údaje vypovídající o bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce klientů zejména leasingových a úvěrových společností. Je zde zastoupeno mnoho věřitelských společností. Informace o členech a o samotném registru najdete na stránkách www.cncb.cz.
• Zájmové sdružení SOLUS - jehož snaha je přispívat k prevenci předlužování klientů - jak fyzických, tak právnických osob. Eviduje negativní, ale i pozitivní informace. Co vše je možné v registru zjistit najdete na stránkách www.solus.cz.
• Webový portál www.kolikmam.cz - jedná se o společný projekt Bankovního a Nebankovního registru klientských informací (BRKI a NRKI). Právě na tomto portálu lze o bankovní a nebankovní výpis z registru požádat. Podrobné informace jsou opět dostupné na jejich stránkách.

Jsem přeúvěrovaný, jaké mám možnosti?

Na úvod několik důležitých otázek:

• Všechny mé závazky zatím hradím bez zpoždění, nemám negativní záznamy v registrech (viz registry – odkaz) ?
• Své závazky již nezvládám splácet v termínu – mám záznam v registrech ?
• Úvěr  na konsolidaci mohu zajistit nemovitostí ?
• Nemám nemovitost k zajištění úvěru na konsolidaci ?

Pokud patříte mezi ty, kteří ještě zvládají splácet své závazky včas, a tedy nemají negativní záznamy v registrech, potom se Vám otvírají možnosti vyřídit konsolidaci nejlevnější formou – bankovními produkty. Dle výše celkových závazků volíme konsolidaci buď bez zástavy nemovitostí, nebo při vyšších částkách může banka již zajištění nemovitostí vyžadovat.

V případě negativních záznamů v registrech, musíme volit nebankovní produkty. V případě řešení konsolidace nebankovními produkty, vybírejte velmi opatrně. Nebankovní produkty jsou často velmi drahé a mohou Vám více uškodit, než pomoci.

 Je několik pravidel, zda je pro vás konsolidace řešením:

• Konsolidací je dobré splatit VŠECHNY závazky. Toto je velmi důležité pravidlo! Jeden úvěr - jedna splátka by Vás měla zbavit veškerých závazků, které máte. Může být sice vyjímka – a to je zpravidla úvěr účelový – levný (hypotéka nebo stavební spoření), záleží ale na okolnostech.  Nejlépe by Vám mohl poradit zkušený poradce.
• Splátka úvěru na konsolidaci musí být nižší než současné splátky, ale hlavně pro Vás s DOSTATEČNOU REZERVOU. Pokud vyřídíte úvěr na konsolidaci se splátkou, která Vás bude neustále znepokojovat, zda tento měsíc budete schopni zaplatit, potom se lehko můžete ocitnout v horší situaci, než ve které jste byly původně.
• Rezerva na splátky – Pokud vám má konsolidace pomoci a chceme zabránit opětovnému přeúvěrování, je nutné tvořit kromě splácení konsolidace také určitou rezervu pro nečekané situace a to například na ztrátu příjmu, úraz, nutný výdaj v domácnosti (pračka, lednička, ...), doplatek za energie, atd. Nesmí dojít k tomu, že by jste si v době splácení konsolidace museli opět půjčit další peníze.

Chci pomoci, poradit - ZDE